[활동보고]<전세사기 안 당하기(with 민달팽이유니온)>

2022-08-08
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달팽이집에 들어와서 삶의 터전은 꾸렸지만, 재무, 노동, 주거권, 마음건강, 협동조합 등 여전히 모르는 것이 많은 민달팽이들!

조합원이 시민으로서 성장하는 데 필요한 교육들을 민달팽이주택협동조합이 MOU를 맺고 있는 단체들과 함께 준비했습니다.

 

청년지갑트레이닝센터와 함께한 재무교육

청년유니온과 함께한 노동법교육에 이어

세 번째 교육은 <전세 사기 안 당하기>

- 일시 : 2022년 7월 29일(금) 저녁 7시 30분 - 9시 30분

- 장소 : 줌(zoom)

- 강사: 지수 민달팽이유니온 위원장

 

집 구할 때 깡통전세일까 봐 고민한 적 있다면? 친구의 전세 사기 경험담을 들어본 적 있다면?

내 전세보증금을 지키기 위한 교육, MOU 맺고 있는 단체이자 사무실을 함께 쓰고 있는 민달팽이유니온과 함께 진행했습니다.

요즘 전세/보증금 사기와 관련한 사건들이 뉴스에서 많이 나오고 정부는 대응책을 내놓겠다고 이야기를 합니다. 

사실 전세보증금 사기는 어느 날 갑자기 터진 사건이 아니죠. 다들 집 구할 때 깡통전세인지 아닌지 확인해라 하는 말은 한 번씩 들어봤을 테고요, 

또 주변에서 보증금이 떼이거나 혹은 보증금을 늦게 돌려받아서 곤란한 경험을 한 사람들이 있을 거예요. 

저 또한 2019년도에 친구가 전세 사기를 당해서 옆에서 소송하는 과정을 지켜본 경험이 있습니다. 

청년들에게 보증금은 전 재산이나 다름없고, 지금처럼 집값이 높을 때 전세보증금은 대출을 모두 끌어모아서 마련한 전 재산 + 빚이 됩니다. 

그런데 전 재산 + a를 날릴 위험이 고스란히 세입자의 몫이다.?! 심지어 꼼꼼히 알아보고 계약을 맺어도 전세 사기를 당하기 쉽다?! 

선량한 임대인을 만나기만을, 내 전 재산을 운에 맡겨야만 한다면?! 이건 더는 개인의 문제가 아니라 제도를 바꿔야 하는 문제이겠죠.


전세 사기, 어떤 케이스가 있고 이를 방지하기 위해서 우리는, 그리고 정부는 무엇을 해야 하는지 교육을 통해서 알 수 있었습니다.

 


민달팽이유니온에서는 주거상담을 하고 있는데요, 18년부터 21년 사이 동안 상담 신청 내용 중 50%는 보증금 문제였다고 해요. 

그만큼 우리 주변에서 흔히 볼 수 있는 문제이고, 또 큰돈이다 보니 돌려받지 못할까 봐 세입자가 가장 걱정하는 부분이기도 합니다.

 

케이스 1. 등기부등본은 깨끗하지만, 고액체납자인 임대인?

웹툰 작가 루나파크의 <전세역전>에 나오는 케이스입니다. 

계약 전 등기부등본을 봤을 때는 문제가 없어서 계약했는데, 알고 보니 임대인이 고액체납자였고, 

이때 집이 경매로 넘어가면서 세입자의 보증금보다 세금이 우선 변제되어야 해서 보증금을 돌려받지 못하는 경우입니다.


케이스 2. 대항력이 발생하는 시차를 이용해 임대인이 빚을 진다고?!

*대항력이 뭔지 다들 아시나요? 저는 서울시주거상담센터에서 진행했던 주거권 교육, <첫독립 A to Z>에서 처음 들어봤어요! 

그게 불과 2년 전이라니! 12년 전부터 자취를 시작했는데도 10년간 대항력이 뭔지도 모르고 전입신고와 확정일자를 

왜 받아야 하는지도 모르고 지냈었습니다......;; (주거권 교육이 정규교과과정에 들어가야 하는데 말이죠ㅠㅠ)

대항력은 임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간 계속해서 거주할 수 있고,

 그 기간이 종료되면 임차보증금을 돌려받을 수 있는 임차인의 권리입니다. 그런데 대항력이 성립되기 위해서는 다음과 같은 조건이 필요한데요,

1) 실제로 점유

2) 전입신고 : 대항력 발생일은 전입신고 다음 날 0시부터이다.


여기서 중요한 것이 전입신고하고 다음 날 0시부터 대항력이 발생합니다.

계약서를 쓰고, 입주하고, 전입신고 후에 대항력이 발생하는 시차를 이용해서 임대인이 빚을 지거나 집을 팔고 잠적하는 경우이죠.

행정절차 때문에 임차인의 대항력은 법원에 바로 등록이 되지 않지만, 임대인의 근저당권(빚)은 은행에서 즉시 법원에 등록이 됩니다.

 

케이스 3. 보증금이 1억 5천인데, 매매가격이 1억 3천만원?!

보통 말하는 깡통전세인데요, 이것이 가능해지는 건 가짜중개인, 분양대행사, 출처를 알 수 없는 대출상담사, 부풀려진 감정가 등

주택임대차시장에 만연한 관행의 빈틈을 노리고 청년을 대상으로 한 고도화된 전세 사기 설계 때문입니다.

 

이 외에도 전세 사기와 관련된 다양한 케이스가 있고, 또 이를 위해서 여러 가지 봐야 할 것들을 알려주셨어요. 

다가구 전입세대 확정일자 열람, 등기부등본 갑부에서 신탁이 등록되어있는지 보기, 가짜중개사 아는 방법 : 국가공간정보포털, 서울부동산정보광장, 

깡통전세를 막기 위해 실거래가 공개시스템' 홈페이지, 임차권등기명령(=임대인이 내 보증금 떼먹은 전적이 있다) 등등

 

새로 알게 된 정보가 너무 많아서 다 적을 수가 없네요! 

이 교육은 꼭 모든 국민이, 아니면 집을 구하려는 사람들이라도(그렇다면 전 국민 대상ㅎㅎ) 모두가 들어야 하는 교육입니다!!

 

그래서 전세 사기에 대항해서 민유는 어떤 대책이 필요하다고 하시는가요? 라고 했을 때, 가장 기억에 남는 것은, 

"임대인은 일정 기간 나의 보증금을 빌린 것이고, 나는 임대인의 집을 빌린 것이기 때문에 

내 보증금을 임대인 마음대로 할 수 있는 구조가 바뀌어야 한다." 는 것이에요. 

그리고 내가 집을 돌려줄 때, 보증금을 다시 받아야 하는 건 당연하겠죠?

 

이를 위해서 사전에는

-경매 배당 순위와 관련된 임대인의 권리관계, 정보열람 권한 보장

-보증금미반환 사고 예방을 위한 임차권 제도 활성화

-대항력 효력 발생 시점에 관한 세입자 권리 보호장치 마련 : 통합시스템

-공인중개사 의무이행에 대한 관리감독 실효성 강화

-임대인 특약 이행 감독 강화

 

사후에는

-임차인 피해 발생에 관한 처벌강화 및 임대업 자격 제한

예) 갭투기꾼 단속, 처벌을 위한 나쁜 집주인 공개법

-의무 불이행 및 기망 행위에 대한 처벌 강화 및 중개업 자격제한

-보증금 피해에 따른 주택임대차계약 무효화 또는 계약해지, 손해배상 관련 지원체계 마련

-근로감독관 제도 같이 주거감독관이 필요하다. 세입자 편에서 중개사-임대인을 단속하고 계약을 안전하게 성사할 수 있도록 도와주는 사람이 필요하다.

-보증금을 임대인에게 맡기지 않고, 중간 기구가 필요하다.

-건설난에 부도가 난 아파트에 사는 사람들에 대해 국가가 매입해서 쫓겨나지 않도록 도와주는 제도가 있었던 것처럼, 국가가 주거 지원에 대한 대책을 마련하는 것!


<신청자 소감>
-달팽이집에 더욱 애착이 갔습니다. 이런 복잡한 고민과 걱정을 하지 않아도 되니까.
-전세사기라는 유형만 대충 알고있었지, 사례와 그 사건의 과정을 이렇게 자세하게 들어본적이 없었어요. 그리고 현장에서 직접 가지고 오시는 사례들이라 더욱 디테일하고 절망적(?)이었어요 ㅠ 화이팅
-생각 이상으로 전세 사기는 내 주변에 있다는 점, 오늘 내용이 다 기억나지는 않겠지만 조금이라도 더 신경쓰며 앞으로를 보낼 것 같습니다.
-보증보험, 임차권등기명령, 국가공간정보포털, 서울부동산정보광장 등등 / ppt 형식으로 페이지를 보며 교육을 들었으면 집중력이 더 쉽게 흐트러졌을 것 같은데 직접 페이지를 옮겨가며, 그리고 글을 적어가며 설명을 해주시니 지루함이 덜 했습니다.
-원래 이 문제가 뭔지 얼마나 심각한지 관심은 크게 없었고 사람들 보려고 참여한 건데.. 잘못된 건 고쳐야한다는 마인드가 커서 빨리 뜯어고치고 싶었다.
-세입자에 대한 안전장치가 이렇게 없다는 게 충격적, 그리고 그런 사회에서 불법행위랑 사기행위가 만연하다는 게 충격적임
-더 듣고 싶어요... 너무 재밌음.... 생소한 이야기다보니 또 껍데기만 이해했어요 ㅋㅋㅋㅋ 그래도 민유덕에 조금씩 익숙해집니다 감사합니다
-전세사기 사례에 대해서 뉴스에 나와도 심각하게 생각하지 않았는데 심각한 문제라는 것을 알게 되었고, 부동산에서 의례히 겪는 일이 이상하다는 것을 알게되었다.
-정직하게 사는 사람들이 피해받는 세상. 그리고 그렇게 피해를 지켜만 보는 세상이 너무 무섭네요. 문제가 많네요. 너무 문제가 많아.. 이런 걸 정말 많이들 알아야 할텐데요! 모이자! 바꾸자! 회원모임에서 만나요

 


현재 전세 사기는 피해가 발생하고 나서부터는 정부에서 구제책이 없다고해요. 

대신에 전세 사기 예방책을 내놓고 있는데요, 그런데 예방책이라는 것이 세입자에게 똑똑해지라고 하는 것밖에 없습니다. 

세입자 한 명 한 명이 공부하고 똑똑해져야만 피할 수 있는 것이라면 제도가 제대로 작동하고 있는 것이 아니겠죠. 

모든 사람이 집을 구하는 과정에 대해 사회가 안전장치를 마련해야 합니다.

 

민달팽이유니온은 현재 보증금 먹튀 대응센터를 하고 있습니다.

아래 링크에서 꼭꼭 확인해보시길 바랍니다!

https://minsnailunion.net/never_eat_run